신혼부부 특별공급, 배우자가 유주택자라면? (기준/종류/대출)

Intro

오랜만에 써보는 티스토리의 부동산 관련글. 오늘의 질문은 다음과 같다.

 

여자친구가 혼인 전, 광명시의 5억짜리 아파트 소유주라면 신혼부부 혜택을 받을 수 없을까?

2025년 2월 기준, 신혼부부 혜택은 다음과 같았다.

1. 신혼부부 특별공급 청약

 

신혼부부 특별공급은 특별공급 유형 중 신혼부부만을 위한 제도로, 결혼기간이 7년 이내인 무주택자 신혼부부에게 전용면적 85㎡ 이하(28평 정도) 주택을 우선적으로 공급해 주는 제도이다. 공공주택의 경우 예비신혼도 가능하고 상대적으로 소득·자산 기준이 낮은 반면, 민영주택과 국민주택의 경우 상대적으로 소득·자산 기준이 높고 민영주택은 청약통장 예치금이 필요하다.

국민주택	국가, LH, 공공기관	85㎡ 이하, 소득·자산 기준 적용, 특별공급 존재	LH 국민주택, 행복주택
민영주택	건설사 (삼성·현대·GS 등)	규모 제한 없음, 분양가 변동 가능, 경쟁 치열	래미안, 자이, 힐스테이트
공공주택	국가, 공공기관	임대 또는 분양, 저소득층 및 청년·신혼부부 대상	공공임대주택, 신혼희망타운

 

2024년 청약 제도가 개편되며 출산한다면 최대 2번까지 특공을 신청할 수 있게 되었다. 아이 계획이 있는 신혼부부거나, 둘째 계획이 있는 부부들은 2번의 당첨이 가능하지만, 2주택과 달리 두번째 청약 신청에서 1주택을 매도해야 신청이 가능하다.

 

공공주택은 ✔️ 혼인신고 후 7년 이내의 신혼부부·예비신혼*·한부모가족이어야 하고, 예비신혼이라면 입주 전까지 혼인신고 후 추후 증명 필요하다. 즉, 예비신혼도 되는 셈. ✔️ 신혼부부 특별공급(청약) 신청 자격은 기본적으로 무주택 세대구성원이어야 하기 때문에 여자친구가 집을 소유한채로 결혼하면 유주택 세대로 간주되어 특별공급 대상에서 제외될 수 있다.

 

 

소득기준(자산기준)

2023년 기준으로 전년도(2022년) 도시근로자 가구당 월평균 소득은 다음과 같았다.
( 3인 이하 가구: 7,004,509원, 4인 가구: 8,248,467원, 5인 가구: 8,775,071원 )

공급 유형		기준
신생아 우선공급	1명만 소득 있을 시	100% 이하
	부부 모두 소득 있을 시	120% 이하
신생아 일반공급	1명만 소득 있을 시	100% 초과 ~ 140% 이하
	부부 모두 소득 있을시	120% 초과 ~ 160% 이하
우선 공급	1명만 소득 있을 시	100% 이하
	부부 모두 소득 있을시	120% 이하
일반공급	1명만 소득 있을 시	100% 초과 ~ 140% 이하
	부부 모두 소득 있을시	120% 초과 ~ 160% 이하
추첨공급	1명만 소득 있을 시	140% 초과, 부동산가액(3.31억) 충족
	부부 모두 소득 있을시	160% 초과, 부동산가액(3.31억) 충족

 

혼인 기간 중 갖고 있던 주택을 팔면 괜찮을까?

 

혼인신고를 한 이후부터 입주자모집공고일까지 무주택 여부가 중요하기 때문에 특공에 지원할 순 있지만, 2순위로 지원이 가능하다. 2018년 12월 10일 이전 (공공은 2018년 12월 18일) 에 주택을 처분했거나, 주택 처분 이후 무주택 세대를 유지했거나, 입주자모집공고일 기준으로 2년 이상 무주택 기간이 지났다면 예외로 적용된다. 즉, 2년 정도는 무주택이어야 한다고 봐야되는 점.

2. 신혼부부 전용 대출 및 보조금

1. 버팀목 전세대출(신혼부부 전용): 부부 중 한 명이라도 주택을 소유하고 있으면 신청이 불가능하다. 가능한 경우가 있는데, 기존 주택을 처분할 계획이 있는 경우 '6개월 내 처분 조건부 대출 승인'이 가능하다. 주택을 매도하겠다는 계약서나 계획서를 제출한다.
2. 디딤돌 대출(신혼부부 전용): 부부 모두 무주택자여야 하며, 주택을 처분할 예정이라도 신청이 어렵다. 부부 합산 소득이 7천만원 이하여야 한다. 또한, 수도권은 5억 원 이하 주택(전용 면적은 85㎡ 이하) 지방은 3억 원 이하 주택(전용 면적은 100㎡ 이하)만 가능하다.
3. 신혼부부 전세자금 대출 지원: 지방자치단체에서 지원하는 대출 역시 대부분 무주택자 조건을 요구한다.

3. 결론

1. 여자친구가 결혼 전에 아파트를 처분하면 무주택 상태로 신혼부부 혜택을 받을 수 있다.
2. 아파트를 유지하면서 혜택을 포기하는 방법도 있다. 그런데 이건 좀 아깝다... 소유 주택이 광명 5억이라 신혼으로 공급 받는 주택과 너무 큰 차이가...
3. 부부가 각각 세대분리를 하면 혜택 가능성이 있지만, 부부가 같은 세대로 인정되면 실효성이 없다.