부린이 맨땅 헤딩 / 청량리동, 전농동 입지분석

입지분석을 위한 큰 맥락
1. 위치 및 접근성 분석
- 대중교통, 주요 도로와의 접근성.
- 주변 지역의 발전 정도 및 잠재적 발전 가능성.
- 상업지역, 학교, 병원 등과의 거리.
2. 시장 분석
- 현재 부동산 시장의 상황 (수요와 공급).
- 유사한 위치의 부동산 가격 비교.
- 임대 수익률 및 임대 수요.
3. 인구 통계 및 지역 경제 분석
- 해당 지역의 인구 구조, 성장률, 소득 수준.
- 지역 경제의 안정성 및 성장 잠재력.
- 주변 지역의 산업 및 고용 시장 상황.
4. 법적 및 환경적 요인 검토
- 부동산에 적용되는 지역 계획 및 규제.
- 환경적 제약 조건 (예: 홍수 위험 지역).
- 건축 및 개발에 대한 법적 제한.
5. 미래 가치 예측
- 개발 계획이나 인프라 프로젝트의 미래 영향.
- 장기적인 시장 동향 예측.
- 투자 회수 기간 및 위험 평가.

(23.07.08 작성 청량리역)

최근 청약통장에서 큰 실수를 하고, 본인의 재산이 얼마인지, 어디에 투자를 해야하는지 알지도 못했던 날들이 안타까웠다. 포기했던 곳을 임장다니면서 여기가 이렇게 많이 변했구나를 느낄 수 있었고, 바보같이 포기했던 날이 떠올라 해당 지역을 자세히 알아보기로 했다.

 

1. 청량리역 배경

청량리역은 서울 중심부에 위치해 접근성이 좋다. 청량리역 재개발을 검색했을때 많이 나오는 것은 전농동(다세대 12억/기타 5억) 용두동(초투2억) 전농14구역(1억) 청량리뉴타운 등이 많이 보인다. 특히 용두동은 많이 돌아보면서 느끼건데, 주택이 많아서 재개발이 이루어질것 같은 느낌이 드는 곳이다.

1. 공급 현황

2018년 6월 매매 18 / 전세 9 - 2023년 4월 매매 25 / 전세 11

입주량은 없음으로 나오는데 아마 재개발 구역이라 그런건지는 잘 모르겠다.

1. 수요

<인구수>

세대수는 최근 2023년 4월에 급증한 추세이다.

고려대역, 안암역, 제기동, 청량리역, 회기역에 가까움

 

1. 학군

대학교-경희/카이스트/외대/서울시립대 등이 있고, 초등학교부터 중, 고등학교까지 크고 역사가 깊은 학교들이 많다.

 

1. 녹지비율

 

인근에 있는 천장산(7km등산둘레길) / 홍릉근린공원(홍릉시험림 수목원이 들어와있다)

 

1. 편의시설

롯데백화점과 청량리 농수산시장이 매우 가깝게 위치해있다. 경동시장이라해서 청년소상공인이 운영하는 시장도 포함되어있다. 청량리역롯데캐슬SKY-L65는 백화점과 오피스 호텔이 함께 지어질 예정이다.

 

1. 호재

청량리4구역 > 6구역 - 7 - 8 - 9가 신흥 주거타운으로 거듭날 예정

지하철 1호선, 경춘선, 수인분당선, 경의중앙선이 지나다니며, KTX정차역이기도하다..

4차 철도망구축 계획으로 GTX-B,C노선이 지나가고, 우이신설선, 면목선,강북횡단선등 경전철 3개도 개통 예정에 있다. 버스 환승센터는 46개의 버스노선 이용이 가능하다.

 

시간은 오래걸릴 예정이라. 추이를 지켜보는것이 좋다.

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(24.01.01 작성 청량리역)

 

원래 새해에는 새로운 일에 진심으로 임하는게 국룰아닌가! 올해는 부동산을 23년보다 조금 더 공부해보자 라는 심정으로 시작했다.

23년에 부동산 클래스 3회, 입지분석 1회, 청약 약 5회정도 시도해봤으니 올해는 더도 말고 덜도 말고 딱 2배만 성장해보자.

 

1. 청량리역 재개발 최근 소식

https://www.econonews.co.kr/news/articleView.html?idxno=319672

청량리역 인근 49층 높이의 공동주택 1,117세대(분양 927세대, 공공 190세대)가 들어선다. 전농 재정비촉진구역 도시정비형 재개발사업의 일환으로 지하 8층~지상 49층 규모의 4개 동과 부대복리시설이 건립된다.단조로운 저층부 입면 디자인을 경관과 어우러지도록 개선하고, 당초 입면 계획에서 우려됐던 빛 반사를 저감하였다.

 

https://www.inthenews.co.kr/news/article.html?no=59265

청량리 롯데캐슬 하이루체는 서울 동부권 교통 요지인 청량리역 인근에 자리한데다가 분양가도 59m 기준 8억원대로 나오며 지역 내 시세 대비 합리적으로 책정되었다. 88가구 모집에 2만 1,322명의 일반청약 접수건수를 기록하며 242.3대 1을 기록했다.

 

전농 14구역에 대한 것은 없고, 15년 정도 기다린 전농 15구역의 재개발 소식으로 기사가 많이 떴다. 용두 1-6구역은 청량리수산시장과 마찰이 있어서 공공개발에 차질이 빚어지고 있는 상태이다.

 

2. 공급 현황

전농동 (23.12) 매매 3,070만원 전세 1,634만원

 

청량리동 (23.12) 매매2,562 -> 2,610만원 전세1,108 -> 1,159만원

6개월전이랑 비교했을때 오르고 있는 추세, 청량리동/용두동/회기동이 매매가 많이 올라가고 있는것 같다.

 

3. 인구수

전농동 인구수 49,971명 세대수 23,521세대 > 많이 늘어나고 있는 추세다

 

청량리동 인구수 18,758명 세대수 10,102세대 > 6개월전보다는 조금 늘어났는데 전농동에 비하면 적다. 면적이 다른가?

 

인근역은 청량리역, 용두역, 신답역, 제기동역, 회기역

 

4. 학군

서울전동초등학교/휘경초/동답초

휘경중/동대문중/동국대사범대학부속중/숭인중

해성여고/휘경여고/동국대사범대학부속고/청량정보고/해성국제컨벤션고/휘경공고

서울시립대/삼육보건대

 

5. 녹지 비율

배봉산(106.03m)위치, 답십리 공원

 

6. 편의시설

전농로터리 시장이 포함되어 있고, 청량리수산시장이 다소 거리가 있지만 인근이다.

 

7. 호재

전농동 청량리SKY-L65 84m 13~15억원대 거래, 분양권 10억 5,000만원

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