시흥 신천역 한라비발디, 용적률 좋네. 교통이 아주아주 조금 아쉽지만

이전에 썼던 글 시흥 한라비발디 입지분석을 하다가, '아, 다음번에는 신천역 한라비발디를 해야겠다'라는 생각이 들었다. 시흥 한라비발디를 한참하다보니 교통편이 아쉬웠는데  신천역은 교통편마저 좋아보였기 때문. 또, 직접 한라비발디 단지를 보니 굉장히 깔끔하다는 생각이 들어서 시흥 한라비발디도 충분히 좋을것 이라 예상했었다. 다만 지속적으로 주변이 발전하고 있는지, 또 호재만 들리고 오래오래 끌진 않을지 확인이 필요했다.

 

 

 

대규모 단지인 신천 한라비발디. 무려 1297세대, 용적률 449%. 용적률이 무엇이냐하면,

아파트를 지을때 사용하는 중요한 규칙 중 하나이다.
블록으로 높이 쌓는 게임을 할 때, 블록을 얼마나 많이 쌓을 수 있는지 규칙이 필요하다.
그런데 블록을 너무 많이 쌓으면 넘어질 수 있기 때문에 안전하게 놀 수 있도록 몇 개까지 쌓을 수 있는지 규칙이 필요한 것이다.

땅이라는 한정된 넓이에 건물을 얼마나 높이(=용적) 쌓을 수 있는지를 정하는 규칙인 것이다.
예를 들어, 만약 우리가 가진 땅이 한 장의 커다란 종이라면 용적율이라는 규칙은 이 종이 위에 블록을 얼마나 높게 쌓을 수 있는지를 정해주는 것이다. 만약 용적율이 100%라면, 땅의 넓이만큼 건물을 지을 수 있다는 뜻이다. 그래서 땅이 100제곱미터라면, 100제곱미터 크기의 바닥 면적을 가진 건물을 지을 수 있다.
그런데 만약 용적율이 200%라면, 우리는 땅의 넓이의 두 배만큼의 크기를 가진 건물을 지을 수 있다. 즉, 두 층 높이의 건물을 지을 수 있는 것이다.

이 규칙은 모든 건물이 안전하게 지어지도록 하고, 사람들에게 충분한 공간과 햇빛이 가도록 돕니다. 그래서 도시나 마을에 있는 모든 집과 건물이 너무 높지 않고 적당한 높이를 유지할 수 있도록 하는것이다.

용적률이 449%로 굉장히 높고 거대하게 지어진 단지임을 알 수 있었다. 2025년 9월 입주예정이라 아직 조감도와 계획적인 인프라만 안내되어 있다. 커뮤니티, 실내 운동장, 주민 카페가 형성된다고 한다. 아파트 내에 2층 상가가 들어서서 아마 이곳에 반찬가게나 생활을 도와줄 수 있는 편의시설이 많이 들어설 듯하다.

 

1. 위치 및 접근성 분석

- 대중 교통, 주요 도로와의 접근성

인근 지하철역은 신천역. 도보 10~15분이 소요된다. 아쉬운점은 서해선이라 배차간격이 꽤나 길것 같은 느낌이다.

강남역으로부터 대중교통 1시간정도 소요되고, 시외버스를 타고 다녀야한다. 하지만 시흥쪽에 속해있는 곳이라도 구로구, 금천구랑 가까워서 아주 밖으로 빠진 느낌의 외곽이라고 생각이 들진 않았다. (이렇게보니 다음에는 구로/동작 이쪽을 좀 더 볼까 생각이...)

 

- 주변 지역의 발전 정도 및 잠재적 발전 가능성

 

21.10.31 공사수주소식

"이 사업은 연면적 24만4398㎡에 지하 3층~지상 47층, 6개동, 총 1297가구와 부대 복리시설을 신축하는 것이다. 사업규모는 약 3022억원이다. 올해 말 착공해 2025년 하반기 준공될 예정이다."

(수주 소식이 들려도 한 4년은 지나야 들어갈 수 있구나...)

한라, 시흥 은행2지구 일대 아파트 공사수주…3000억 규모 - 아시아경제

 

21.12.31

"산업단지에 배후에 조성되는 '직주근접' 새 아파트의 강세가 지속되고 있다. 일반적으로 경제 산업의 핵심 시설인 산업단지가 조성되면 돈과 사람이 몰리면서 지역 경제가 살아난다. 주변 생활 인프라가 조성되고, 자연스럽게 집값이 뛰고 분양시장 청약 경쟁률도 치솟는다. 미래가치도 높은 편이다. 풍부한 배후 수요를 확보하고 있어서다. 환금성이 뛰어나고, 임대수요도 풍부해 안정적인 임대 수익도 기대해 볼 수 있다." (인근 산업단지가 얼마나 큰 규모이고, 평균 수입을 찾아보는게 중요할것 같다)

직주근접 가능한 ‘산업단지 인근 아파트’ 노려라 - 국토일보

 

21.12.31

"시흥시도 3기 신도시인 ‘광명·시흥지구’ 발표와 4차 국가철도망 계획에 따라 신구로선이 연결된다. 이 노선을 통해 시흥 대야에서 서울 목동까지 15분이면 이동할 수 있다. 또 제2경인선도 들어선다. 인천에서 서울을 잇는 제2경인선은 시흥 신천역, 은계역을 지난다. "

(추가 노선 확보가 가능할 수도 있을것 같다, GTX가 약 4년 걸리는데 얘도 곧 좋은 소식이 들리지 않을까?)

개발·교통망 호재 풍부한 '핫 플레이스·핫 이슈'... 줄 잇는 아파트 분양 - 뉴스퀘스트

 

22.01.18

"'1297세대 대단지 '신천역 한라비발디' 11일~12일 1순위 청약결과 총 816세대(특별공급 제외) 모집에 4944명에 몰려 평균 6대1을 기록했다. 전용 84㎡B가 36세대에 628명 청약 17.4대1 최고경쟁률을 나타냈다."

(84가 역시 제일 인기가 많구나. 17대1이라니 경쟁률도 굉장히 쎘던것을 알 수 있었다.)

최고경쟁률 17.4대 1…경기 시흥 ‘신천역 한라비발디’ 1월 19일 당첨자 발표 - 한국목재신문

 

24.01 기준, 무피로 거래되는 단지가 꽤나 있다. 아직 교통적으로 좋을것 같다~~~라는 카더라지 직접 나온것도 없어서 그런듯하고,

대출끼고 들어온 사람이 많아보여서 25년 9월 입주 이전에 매물이 안나가고 쌓여버린다면 마피도 기대할 수 있지 않을까, 생각이 들었다.

하지만 그전에 호재가 나온다면 오르겠지???

 

-상업지역, 학교, 병원과의 거리

롯데마트가 가깝게 위치해 있고, 조금 걸어서 신천연합병원이 있다. 인근에 산업단지가 있다고는 하는데 못찾는중...

어린이집, 유치원이 잘 되어 있어서 아주 어린 아이들,

중고등학생 가정이 거주하기에 좋아보였다. 대학교가 없긴한데, 대학교는 기숙사라는게 있으니까 뭐...

 

2. 시장 분석

2년차 아파트로 82미터제곱이 36평, 7.1억에 거래되고 있다. 인근 아파트보다는 고가.

신축이기도 하고, 바로옆 롯데캐슬보다는 조금 엇비슷하면서 저렴하다.

만약 교통적인 호재가 나온다면 다같이 뻥튀는쪽이니 한라비발디가 롯데캐슬보다는 살짝 저렴히 나올것 같고,

호재가 안나온다면 한라비발디보단 롯데캐슬 수요가 더 많지 않을까? (물론 둘다 시세는 조금 가라앉겠지만...)

두 상황을 보더라도 2025년까지 차근차근 지켜보는게 나을것 같다.

 

신천동 16,000세대 인구수33,700명정도 살고 있다고 나온다. 월평균소득 3,000

이전 배곧동은 인구수가 2배는 맞긴하다. 그런데 매매 가격이나 강도는 훨씬 낮아지고 있는 추세라 인구수에 비례한건 아니구나? 싶었다.

 

 

매매 강도가 배곧동이 제일 낮다...  부동산 시장에서 상승/하락 정도를 나타낸 수치라고 한다.

이전 배곧 조사해볼때 확실히 많이 빠져있었던 상태라 아...그렇구나 싶었음

 

-지역 경제의 안정성 및 성장 잠재력

역시 교통 호재가 들린다면 급 부상할것 같긴하다.

 

4. 법적 및 환경적 요인

인근에 직장을 구할 수 있을까? 싶었고, 목동과 한번에 연결될 교통을 뚫는다는 소식이 있긴한데 어떨진 모르겠다.

 

5. 녹지비율

근처 은계호수공원이 꽤나 유명한것으로 알고 있다.

 

6. 편의시설

롯데마트 정도...?

 

1년 사이에 약 2,000만원정도 올랐다.

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여기도 교통에 대한 것이 나오면 훅 떠들썩해지지 않을까 싶었다. 그런 생각으로 해본다면 7억으로 들어갔다가, 교통 호재 뜰때 나가는게 맞는것 같기도한데, 교통 호재가 뜰지도 모르겠다는 생각을 했다, 그래도 호재가 뜨면 수요는 많아 질것 같았다.